主持人：希望楼市能正常回归。下面请星河湾的韦凤君女士谈一些策略，因为星河湾很有代表性。
　　韦凤君：这是最近很热门的话题，是奥运会后的北京房价。我是第四次接受这方面的话题，前一段时间也接受了很多这方面的讨论。
　　我觉得首先这个命题是要清晰的，奥运是不是中国经济的分水岭，这个理论要清晰，才能说最后的话题，包括对房地产这一块的分析。
　　奥运是不是中国经济的分水岭，我认为不是很清晰的界线。首先进入奥运之后，奥运之前投资的一些基础设施，都因奥运会的结束，这种基础设施会完成。另外，因为奥运经济的带动，全世界、全国的人群都来到北京，在一定程度上刺激了北京的消费。在奥运之后，这些消费都会在衰退。
　　在这一块来看，我最近也关注到非常多这方面的数据。国家的发改委有关领导也出面讲到这个话题，首先在整个经济的大层面来说，支撑中国经济利好的大因素还是没有变化。怎么样理解？因为中国是一个经济大国，整个北京的经济总量才占到整个中国的3.5%。把奥运的刺激因素放在3.5%里面已经非常少，如果把它放在整个中国大经济来说，这个数字是微不足道的。其二，很多人会说奥运之后，很多大的基础设施的投资会结束。但是国家发改委的领导也明确了这一点奥运之前的基础设施已经建造完毕，但是新的能源、交通、环保的一些大行业、大项目也在奥运之后启动。这些启动之后，也会拉动整个中国经济的发展，这是其中之一。
　　第二，说到奥运并不是中国经济发展的决定性因素，在奥运会投入整个北京的基础建设大概是2000多个亿。这2000多个亿分散到整个中国的基础建设投资里面是很少的数字，这也是像3.5%一样，这种比例不是很大。但是2000亿这样的总量看起来非常巨大，很多人会引起关注。整个中国来说，经济总量的建设是非常巨大的，这是毋庸置疑的。
　　在整个中国的发展里面，我们觉得最关键是看内需，内需这一块应该是中国下一阶段最关键的决定性因素。可以看到北京人均的GDP现在大概是7000美元左右。这两年的发展，已经向10000万美元进军。所以，看到中国整个的经济形势利好面是存在的，这是第二个观点。
　　奥运对房地产来说，我觉得最大的影响不是奥运本身，而是奥运提升了整个城市的价值，为整个北京的交通贡献了良多。使得很多奥运场馆周边的房地产价格向上提升。但是，决定房地产发展的主要因素还是两个，一个是中国城市化的发展有进程，一个是住房制度的改革。应该从90年代中国住房制度改革之后，对商品房的承销是有一定的影响。在整个中国城市化的进程也是十七大的一个重要目标，十七大明确了中国城市化的进程，在2016年要达到80%的水平。现在到2010年中国城市化的进程是50%左右，每年中国城市化的进程大概是1.5%左右(不太确定)。往后50年会以大概1%的进程来进行。城市化进程是使大量的农村人口走向城市，他们需要解决的问题最基础的是住房的问题。由此而见，房地产的需求是不会变化的。
　　其二，奥运七年以来，在奥运会筹办的七年以来。这七年到底多少人口来到了北京，是210万人来到了北京。北京2007年整年的房地产成交面积是1900多万。210万人真的需要购房或者是已经购房的话算1/3，总量也是惊人的。所以，需求已经决定了北京房地产的后市发展肯定是向一个繁荣的方向去发展，这是房地产方面的因素。
　　另外，最近我们看到了很多数据，前两天我们看到现在房地产的销售单日创新最近是130多套，已经创了新低，房地产成交量在低迷，但是房价是没有真正地下跌了。1到7月份整个投资的增幅是超过了30%，这就是说在房地产这一块，很多发展商看好以后的后市，不然他们不会投资。
　　但是，为什么销售量在下降，房价没有下降，销售量下降是什么原因，我觉得就像世联的老总说到的，这是房价从不理性到理性的回归，也就是说挤掉泡沫的期间。所以，这一种成交低迷是正常的，也是整个房地产市场健康发展的重要阶段。但是在楼价方面，这里有一组数据，从5月份整体住房销售价格指数呈现上升的数字，大概是9.6%的水平。所以，整个房地产的价格并没有下降。还有一种现象是房价的下降是平均的房价，从去年开始，中央推出了廉租房、经济适用房，拉开了平均房价的水平。
　　还有，在整个北京市场里面，出现了两极分化的现象，普通的住宅打折扣是很明显，但是高端并没有这样。拿星河湾做比例，我们是取得了销售住宅的冠军，我们每个月的销售都非常稳定。到7月份的时候，整体房地产的成交已经低于去年同期60%的时候，我们成交基本上跟去年持平。可以看到高端住宅在这一块做得非常不错。我今天也看了一些别墅盘有单月成交量在36套的水平，高端市场没有受到太大的影响。包括宏观影响，包括奥运的一些影响。
　　所以，在这一点来看，我们是非常看好中国的楼市，特别是中国的经济的繁荣期。我们可以参照国外的一些例子，像英国应该是在1800年开始，英国是全世界经济的核心。大概130年之后，它的经济地位又被美国所取代。到2000年美国应该是它的经济最高峰，现在布什上台以后美国的经济在走下坡路。美国经济大概的繁荣周期已经到了100年左右，中国从1978年左右真正走向繁荣。从现在到2078年大概是70、80年的时候，中国繁荣期的结束还有70、80年，现在是调整期，但是没有结束。大家说谷底之后肯定有高潮，我们会看好中国的形势。
　　我做高端楼盘对高端比较敏感。中国的高端人士，百万人数增长的速度是越来越快，现在排在了全世界的第五位左右，而且是不包含港台方面的。目前官方的数字已经有150万人已经达到了这样的水平，每年的增长速度已经超过了15%左右。有一组数据这样说，每5000人里面就有一个千万富翁。中国的财富阶层这样不断地增加，可以看到这种消费品是持续不断地上涨。所以这几组数据是中国经济大的基本面没有变化，目前这阶段是良性的调整期。我相信楼市特别是一些发展商经历过一些阵痛之后，去细细做他的产品，把房价提到合理的水平，我想房地产的繁荣是会蒸蒸日上，而且是一日千里。
　　这是我们的观点，谢谢。
　　主持人：谢谢韦总的精彩发言，我想提一个问题，这次的宏观调控一直到什么时候结束？
　　星河湾韦凤君：我觉得这个问题比较难为我。这个问题不是我们一两个人能回答的。我只能说希望快点结束。